Immobilien bieten die Chance auf Mieteinnahmen und Wertsteigerungen und sind damit ein wichtiger Baustein zum Aufbau der Privaten Altersvorsorge. Käufer von Immobilien sollten sich jedoch bewusst sein, dass Immobilien keine herkömmliche Bankanlage wie z.B. Sparbuch oder Festgeld sind und das wirtschaftliche Ergebnis der Immobilie von zahlreichen Faktoren abhängt, die auch Verlustrisiken mit sich bringen.

Der Immobilienmarkt weist in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage Zyklen auf, wodurch die Miethöhe wie der Verkaufserlös niedriger ausfallen können als geplant. Anleger sollten möglichst antizyklisch handeln und investieren, wenn Immobilien niedrig bewertet werden und langfristig zumindest mit Mieten auf dem Niveau zum Zeitpunkt des Kaufes zu rechnen ist. Wer Immobilien über Marktpreis einkauft und mittelfristig verkaufen muss, erleidet oftmals hohe Vermögensverluste. So haben Kapitalanleger in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung Immobilien in mittelmäßigen Lagen bei durchschnittlicher Bauqualität oftmals für € 3.000 pro qm und mehr gekauft, die heute nur schwer und mit großen Preisabschlägen wieder zu veräußern sind. Preise von € 700 pro qm und darunter sind bei Zwangsversteigerungen heute keine Seltenheit.

Die Ertragskraft und Wertentwicklung einer Immobilie werden stark von der Vermietungssituation des Objektes beeinflusst. Leerstände und mangelnde Vertragstreue der Mieter kann zu Mietausfällen führen. Im Falle von Leerstand ist der Eigentümer verpflichtet, Gemeinkosten des Objektes wie Instandhaltungsrücklage, Hausmeister und Hausverwaltung trotz fehlender Mieteinnahmen zu tragen. Damit führt die Immobilie statt zu Mieteinnahmen zu Liquiditätsabflüssen auf Seiten des Investors, unter Umständen ergänzt um Zins- und Tilgungsverpflichtungen.

Es besteht das Risiko, das Immobilien nach Ablauf bestehender Mietverträge nicht oder nur zu ungünstigeren Konditionen nachvermietet werden können, was zu entsprechenden Mindereinnahmen führt.

Bei der Bewirtschaftung von Immobilien fallen laufend Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung sowie für Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der Attraktivität an. Der Umfang dieser Aufwendungen ist oftmals nur schwer vorhersehbar, vor allem wenn nach dem Kauf Baumängel zutage treten, für die kein Dritter erfolgreich schadensersatzpflichtig zu machen ist.

Der Bauträger ist zur Beseitigung von vertragswidrigen Baumängeln verpflichtet, die innerhalb der ersten 5 Jahre nach Abnahme der Immobilie auftreten. Oftmals treten Mängel jedoch erst nach der Garantiefrist auf oder der Bauträger kann aufgrund von Insolvenz nicht mehr in Regress genommen werden. Damit besteht für den Erwerber einer Immobilie das Risiko von Baumängeln, die zu Mietmindereinnahmen und Unvermietbarkeit bzw. Unveräußerbarkeit des Objektes führen können.

Immobilien sind immobil, Verkäufe zu attraktiven Preisen unter Zeitdruck oftmals schwierig. Es besteht das Risiko, die Immobilie nicht oder nur mit großen Preisabschlägen veräußern zu können.

Es besteht generell das Risiko, dass die vom Käufer erwarteten steuerlichen Ergebnisse aufgrund neuer Gesetzte, Finanzrechtsprechung oder unerwarteter Auslegung durch die Finanzbehörden nicht eintreten. Potentielle Anleger sollten vor den Kauf einer Immobilie ihren steuerlichen Berater hinzuziehen.

Im Falle der Fremdfinanzierung einer Immobilie besteht die Pflicht, Zinsen und Tilgung des Darlehens zu festgelegten Terminen bedienen zu müssen, selbst wenn die Immobilie keine oder nur geringe Erträge abwirft.

Tipp:
Nehmen Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie Darlehen maximal in einer Höhe auf, die Ihnen die Rückführung des Darlehens aus Ihrem laufenden Einkommen ermöglicht.

Immobiliendarlehen werden oftmals über einen langen Zeitraum von bis zu 30 Jahren getilgt, wobei die Zinshöhe zumeist nur für einen ersten Zeitraum von 5 bis 10 Jahren festgeschrieben wird. Nach Auslaufen der ersten Darlehenszeit kann das Zinsniveau niedriger oder höher sein als bei Abschluss des Kredites. Damit besteht das Risiko, bei einer Darlehensverlängerung zukünftig höhere Zinsen zahlen zu müssen als beim Erwerb der Immobilie erwartet.

Investoren von Immobilien laufen Gefahr, dass die kreditfinanzierende Bank bei Auslaufen des Darlehens die Immobilie nicht mehr oder nicht mehr in der gewünschten Höhe finanziert. Deshalb sollten vorsichtige Investoren zum Ende der ersten Darlehenszeit in der Lage sein, das Darlehen vollständig tilgen zu können.

Die Finanzierung von Darlehen in Fremdwährungen wie Schweizer Franken, US-Dollar oder Yen kann zu erheblichen Zinsvorteilen führen. Es besteht neben Währungschancen jedoch auch das Risiko, dass der Wechselkurs der ausländischen Währung gegenüber dem Euro steigt und damit zunehmende, höhere Beträge für Zins und Tilgung als bei einer Finanzierung in Euro aufzuwenden sind. Zudem besteht die Gefahr, dass bei einem deutlichen Kursanstieg der ausländischen Währung die kreditgewährende Bank Zusatzsicherheiten fordert, die bei zu diesem Zeitpunkt möglicherweise unzureichender Bonität des Investors nicht zur Verfügung stehen. Damit kann die Bank u.U. den Kredit vorzeitig fällig stellen. Im Extremfall droht die Zwangsverwertung der Immobilie und damit ein großer Vermögensverlust für den Investor.